Comment gérer la gestion locative ?

Partout en Europe, et surtout dans les pays latins comme la Grèce, l’Espagne et le Portugal, le marché de l’immobilier se porte mal depuis la crise financière et économique de 2008. Les effets de la crise mettent d’avantage de temps à être perceptibles en France et sont moins importants que dans d’autres pays de la Triade ou industrialisés. Néanmoins, depuis quelques années, la France vit elle aussi de plein fouet la crise économique, notamment dans l’immobilier. Si les activités immobilières et de gestion locative sont ralenties dans toute la France, elles le sont moins dans la ville de Paris, qui continue de trouver des investisseurs. Qu’est-ce que la gestion locative et comment se déroule la gestion locative à Paris ?

 

 

Les missions de gestion locative immobilière

• La gestion locative immobilière se définit comme l’ensemble des activités qu’un propriétaire doit effectuer une fois que le locataire s’est installé dans sa propriété. Le propriétaire peut déléguer ces activités – qui sont aussi ses activités- à une agence spécialisée dans la gestion locative, qui sera alors mandataire pour assurer la gestion locative immobilière du propriétaire. Autrement dit, le propriétaire qui loue son bien immobilier délègue la gestion locative à une agence qui agit au nom du propriétaire. Quelles sont ces missions de gestion locative?
• Encaissement des loyers : le mandataire est chargé de percevoir les loyers et de virer le montant correspondant à ce loyer au propriétaire. Dans le cadre de cette mission, il peut être amené à accorder ou refuser des délais de paiement au locataire. Il révise également annuellement le loyer en fonction des indices de loyer
• Suivi des travaux : Qu’il s’agisse de travaux de grande ampleur ou de « petits » travaux, le mandataire doit en être averti et les superviser, c’est-à-dire aider au choix des artisans, accepter les devis, etc.
• Représentation dans les assemblées de copropriété : cette fonction de représentation à une vision sociale, et quasiment politique.
• Actes juridiques : le mandataire peut exiger, par le biais de la relance, le paiement du loyer, et apporter son expertise juridique au propriétaire. Autrement dit, le mandataire aide le propriétaire à constituer un dossier de contentieux.

A qui s’adresse la gestion locative immobilière ?


La gestion locative à Paris

La gestion locative à Paris est une activité concurrentielle. En effet, le secteur de l’immobilier à Paris se porte aussi bien que dans les villes côtés du sud de la France. Pourquoi ? Les motifs de cette prospérité résident dans le prestige et l’historicité des lieux, dans le nombre important d’appartements concentrés sur une surface moyenne, mais aussi dans la richesse des propriétaires qui possèdent des parcs immobiliers ou plusieurs appartements et qui par conséquent peuvent se permettre de déléguer la gestion locative.

Le profil type du propriétaire qui délègue sa gestion locative

Les propriétaires qui habitent loin des propriétés qu’ils louent perdent trop de temps et d’argent à se déplacer chez les locataires pour assurer la gestion locative. Il est donc idéal pour eux de déléguer la gestion locative à une agence. De même, les propriétaires de parcs immobiliers ou de plusieurs

Comment bien louer un appartement en loi Pinel ?

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Pour réaliser les meilleurs rendements dans un investissement Pinel, il est important de détenir toutes les cartes en main, dont la garantie de la mise en location pendant toute la durée de l’engagement. Rappelons en effet que la loi Pinel nécessite de respecter la période exigée qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et sur la base de laquelle la réduction d’impôt est évaluée. Loi Pinel : pour encaisser des (La loi Pinel est aussi et surtout une ouverture à une réduction d’impôt qui est de 10.5%, 15% et 17.5% si l’investissement est réalisé à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 janvier 2023. Les anciens taux de 12%, 18% et 21% sont applicables dans le cas où l’investisseur souscrit au dispositif Pinel Plus (+), c’est-à-dire s’il réalise l’acquisition d’un logement neuf plus performant du point de vue performances environnementales et énergétiques, et dont la construction a été réalisée suivant les nouvelles normes requises.

 

Les bons éléments pour bien louer un bien Pinel

Bien choisir l’emplacement

L’emplacement est primordial. Tout d’abord, les communes éligibles sont celles situées en zone A Bis, A ou B1, c’est-à-dire celles où la tension locative est forte. Le choix du quartier est également à mettre en avant, le but étant de fidéliser durablement les locataires. Celui-ci doit donc répondre aux besoins de ces derniers, en termes de proximité de toutes commodités, des lieux de loisirs ou encore des besoins spécifiques par rapport à leur profil (seniors, travailleurs, investisseurs, étudiants, etc.).

 

Bien choisir la typologie du logement

Le logement peut être une maison individuelle ou un appartement dans un immeuble collectif, notamment dans le cas du Pinel Plus. La taille est indifférente, avec la possibilité d’un large choix du T1 au T4, voire du T5. Cependant, la mise en location pourrait se révéler plus complexe pour les grandes surfaces, en raison des loyers appliqués et qui seront plus élevés que ceux d’un T1 ou d’un T2 par exemple. La sélection des locataires serait donc plus ardue, d’autant plus que le loueur ne pourra pas excéder un certain plafonnement par rapport aux ressources de ces derniers.

Les logements de grande surface nécessiteraient plutôt la mise en location auprès de colocataires qui supporteront les loyers. Cependant, cette option n’est pas véritablement recommandée en raison de la complexité des baux, et notamment en ce qu’il s’agit des clauses de résiliation en cas de départ de l’un des colocataires.

 

Bien sélectionner le locataire

La sélection du locataire est tout aussi primordiale. Celui-ci doit avant tout être solvable afin de sécuriser les loyers pendant au moins toute la durée de la mise en location Pinel. La constitution d’un dossier solide est donc recommandée, lequel contiendra les pièces se rapportant à ses sources de revenus ainsi que leur montant.

Comme énoncé plus haut, des conditions de ressources dudit locataire entrent en compte dans le cadre de l’exploitation Pinel. Les loyers appliqués en effet ne peuvent dépasser les plafonds qui sont fixés en fonction de la composition du ménage. Les simulations sont donc vivement recommandées à ce niveau.

 

Se prémunir des éventuels impayés

La souscription à une assurance loyers impayés) [...]

Économie d’énergie : les aides cumulables avec MaPrimeRénov

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Ma PrimeRénnov est une aide financière qui remplace l’ancien CITE – crédit d’impôt pour la rénovation énergétique. Sa montée en puissance s’affirme davantage ces derniers mois, avec près de 494 000 dossiers engagés au 17 octobre 2021, provenant aussi bien des propriétaires occupants (487 560 dossiers) que des propriétaires bailleurs (6420 dossiers). Environ 5825 logements issus (www.harmonie.fr) [...]

Les prévisions des SCPI face à un 3ème confinement

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(face à un éventuel troisième confinement ?

Les secteurs à craindre

Avant d’aller plus loin, rappelons que ce ne sont pas toutes les SCPI qui ont souffert du ralentissement de leur progression au cours de 2020, mais celles rattachées à certains secteurs d’activité. Exemple : les SCPI hôtelières et les SCPI de commerces. Comme la gestion de la crise sanitaire repose sur le confinement, ce seront les mêmes secteurs qui seront à nouveau atteints.

Des mesures prises par les sociétés de gestion

Depuis le premier confinement, les sociétés de gestion ont mis en oeuvre certaines mesures destinées à accompagner les locataires en difficulté. Le but est de maintenir les baux qui ont d’ailleurs été signés sur le long terme. Ainsi, les loyers ont été récoltés à presque 100% pour la majorité des SCPI, sauf pour celles dont le parc contient essentiellement des immeubles hôteliers : ce taux est de moins de 80%.

L’accompagnement de l’État

Dans son plan de relance de l’économie, l’État a déployé un budget de financement spécialement dédié aux entreprises les plus fortement atteintes par la crise. Des aides financières sont ainsi déployées dans le but de les maintenir à flot et ainsi leur permettre de régulariser leur situation vis-à-vis de leurs débiteurs.

Quels indicateurs pour ces SCPI adossées au secteur hôtelier ?

Le taux d’occupation financier lui aussi a fortement chuté. Quant au rendement, le taux de distribution sur valeur de marché, il est de moins de 2.5% pour certaines de ces SCPI, par exemple pour Aestiam Cap’Hebergimmo (1.43%) et Atream Hôtels (2.37%).

Bon nombre de SCPI demeurent en bonne santé

Nous avons abordé ci-dessus le sujet sur les SCPI fragilisées par la crise. Cependant, la majorité d’entre elles ont maintenu le cap et s’en sortent même avec un excellent rendement, qui est de plus de 6% pour certaines. De nombreuses autres ont réalisé un rendement de plus de 5%. Ce sont les SCPI diversifiées qui ont enregistré ces excellentes performances, c’est-à-dire les SCPI professionnelles ou de rendement.

C’est en plein contexte de crise que ces résultats plus que satisfaisants ont été relevés. En poursuivant sur cette même lancée et en anticipant davantage les risques, ces performances pourraient bel et bien être maintenues si un éventuel troisième confinement avait lieu.

Les SCPI spécialisées dans certains secteurs d’activité s’en sortent également avec un très bon TDVM. Toujours est-il que ces performances ne dépendent pas forcément de la composition du patrimoine, mais surtout des bases et des tactiques implémentées par la société de gestion pour faire face aux périodes d’incertitude.

Par ailleurs, bon nombre de SCPI ont opéré une revalorisation du prix de la part, ce qui traduit leur bonne santé sur le marché pierre-papier, à l’opposé des autres actifs tels que les Organismes de placement collectif immobilier ou OPCI.

Rappel sur les résultats des SCPI pour 2020

Le rendement global pour les SCPI tourne autour de 4%) [...]

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