Digitalisation : comment bien investir en SCPI ?

Marketing Numérique, Technologie

Avec le confinement décrété par le gouvernement pour quatre semaines au moins, l’investissement en SCPI par voie dématérialisée se démocratise de plus en plus. Elle se révèle d’ailleurs incontournable pour ceux qui désirent placer cette classe d’actifs dans leur portefeuille pour ces deux derniers mois. La digitalisation est également un excellent moyen pour gérer ce dernier, à condition de bien respecter certaines conditions.

Rappelons que ces actifs ont fait face au premier confinement avec succès, et les investisseurs, au départ plus ou moins frileux face au krach économique, ont à nouveau repris confiance.

Comment investir en ligne ?

Dans un premier temps, le choix de la SCPI sera réalisé en ligne, toutes les informations sont d’ailleurs disponibles sur les sites spécialisés. Citons entre autres le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui est le rendement annuel de la SCPI, son taux d’occupation financier (TOF), son taux de rendement interne (TRI), le report à nouveau (RAN), les dividendes trimestriels à distribuer, le prix de la part, de même que le délai de jouissance. Toutes ces valeurs sont à analyser avec soin avant de valider son choix.

La répartition sectorielle et géographique pourra aussi être consultée depuis les sites spécialisés. Les autres données disponibles sont les frais prélevés par la société de gestion.

Après avoir choisi celle qui correspond le plus à ses attentes et en tenant compte des performances sus énumérées, l’investisseur pourra souscrire sur internet. Ce, avec ou sans l’assistance d’un conseiller selon le site sélectionné à cet effet.

Le document d’entrée en première relation

Les étapes de la souscription comprennent le remplissage d’un formulaire permettant de recueillir les informations sur le client, lesquelles sont basées sur les données relatives à l’évaluation de son profil de risque ainsi que de ses objectifs patrimoniaux. Il s’agit du document d’entrée en première relation. L’investisseur renseignera également dans ce questionnaire certaines informations sur ses motivations concernant le choix de la SCPI.

Le bulletin de souscription

Il s’agit du formulaire permettant à l’investisseur de concrétiser l’achat des parts de la SCPI qu’il a sélectionnée. C’est sur celui-ci que les informations complètes du client seront collectées. Le nombre de parts souscrites sera mentionné sur ce formulaire, ainsi que le prix unitaire et le montant total. Il en est de même pour le mode de règlement de la souscription (chèque, virement bancaire).

Les documents obligatoires

L’investisseur présentera des documents tels que la copie de sa pièce d’identité et son justificatif de domicile de moins de 3 mois. Le relevé d’identité bancaire (RIB) du compte bancaire sera aussi fourni afin de permettre le virement des dividendes.

Le document d’information clé pour l’investisseur

Ces formulaires sont accompagnés du DICI qui permet à l’investisseur de prendre connaissance des risques encourus pour ce type de placement, de même que les avantages et toutes les données permettant de faire mieux connaissance avec le produit.

Pour rappel, les risques inhérents aux placements en SCPI sont ceux liés à la liquidité, à la perte en capital (qui peut être partielle ou totale), de même que les risques locatifs proprement dits (insolvabilité des locataires, vacance locative prolongée, etc.).

Quels sont les risques associés à la digitalisation ?

Les arnaques se multiplient avec la digitalisation de ces produits de placement, la majorité des escrocs opérant en ligne. Pour bien investir en SCPI, il s’agit donc de déjouer les pièges. Les sites blacklistés sont répertoriés sur le site de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Vigilance en cas de promesse d’un rendement alléchant, alors que celui-ci est actuellement en baisse et qu’il n’est pas garanti. Ce rendement peut aussi fluctuer en fonction de l’évolution de la conjoncture.

Comment bien louer un appartement en loi Pinel ?

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Pour réaliser les meilleurs rendements dans un investissement Pinel, il est important de détenir toutes les cartes en main, dont la garantie de la mise en location pendant toute la durée de l’engagement. Rappelons en effet que la loi Pinel nécessite de respecter la période exigée qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et sur la base de laquelle la réduction d’impôt est évaluée. Loi Pinel : pour encaisser des (La loi Pinel est aussi et surtout une ouverture à une réduction d’impôt qui est de 10.5%, 15% et 17.5% si l’investissement est réalisé à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 janvier 2023. Les anciens taux de 12%, 18% et 21% sont applicables dans le cas où l’investisseur souscrit au dispositif Pinel Plus (+), c’est-à-dire s’il réalise l’acquisition d’un logement neuf plus performant du point de vue performances environnementales et énergétiques, et dont la construction a été réalisée suivant les nouvelles normes requises.

 

Les bons éléments pour bien louer un bien Pinel

Bien choisir l’emplacement

L’emplacement est primordial. Tout d’abord, les communes éligibles sont celles situées en zone A Bis, A ou B1, c’est-à-dire celles où la tension locative est forte. Le choix du quartier est également à mettre en avant, le but étant de fidéliser durablement les locataires. Celui-ci doit donc répondre aux besoins de ces derniers, en termes de proximité de toutes commodités, des lieux de loisirs ou encore des besoins spécifiques par rapport à leur profil (seniors, travailleurs, investisseurs, étudiants, etc.).

 

Bien choisir la typologie du logement

Le logement peut être une maison individuelle ou un appartement dans un immeuble collectif, notamment dans le cas du Pinel Plus. La taille est indifférente, avec la possibilité d’un large choix du T1 au T4, voire du T5. Cependant, la mise en location pourrait se révéler plus complexe pour les grandes surfaces, en raison des loyers appliqués et qui seront plus élevés que ceux d’un T1 ou d’un T2 par exemple. La sélection des locataires serait donc plus ardue, d’autant plus que le loueur ne pourra pas excéder un certain plafonnement par rapport aux ressources de ces derniers.

Les logements de grande surface nécessiteraient plutôt la mise en location auprès de colocataires qui supporteront les loyers. Cependant, cette option n’est pas véritablement recommandée en raison de la complexité des baux, et notamment en ce qu’il s’agit des clauses de résiliation en cas de départ de l’un des colocataires.

 

Bien sélectionner le locataire

La sélection du locataire est tout aussi primordiale. Celui-ci doit avant tout être solvable afin de sécuriser les loyers pendant au moins toute la durée de la mise en location Pinel. La constitution d’un dossier solide est donc recommandée, lequel contiendra les pièces se rapportant à ses sources de revenus ainsi que leur montant.

Comme énoncé plus haut, des conditions de ressources dudit locataire entrent en compte dans le cadre de l’exploitation Pinel. Les loyers appliqués en effet ne peuvent dépasser les plafonds qui sont fixés en fonction de la composition du ménage. Les simulations sont donc vivement recommandées à ce niveau.

 

Se prémunir des éventuels impayés

La souscription à une assurance loyers impayés) [...]

Économie d’énergie : les aides cumulables avec MaPrimeRénov

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Ma PrimeRénnov est une aide financière qui remplace l’ancien CITE – crédit d’impôt pour la rénovation énergétique. Sa montée en puissance s’affirme davantage ces derniers mois, avec près de 494 000 dossiers engagés au 17 octobre 2021, provenant aussi bien des propriétaires occupants (487 560 dossiers) que des propriétaires bailleurs (6420 dossiers). Environ 5825 logements issus (www.harmonie.fr) [...]

Les prévisions des SCPI face à un 3ème confinement

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(face à un éventuel troisième confinement ?

Les secteurs à craindre

Avant d’aller plus loin, rappelons que ce ne sont pas toutes les SCPI qui ont souffert du ralentissement de leur progression au cours de 2020, mais celles rattachées à certains secteurs d’activité. Exemple : les SCPI hôtelières et les SCPI de commerces. Comme la gestion de la crise sanitaire repose sur le confinement, ce seront les mêmes secteurs qui seront à nouveau atteints.

Des mesures prises par les sociétés de gestion

Depuis le premier confinement, les sociétés de gestion ont mis en oeuvre certaines mesures destinées à accompagner les locataires en difficulté. Le but est de maintenir les baux qui ont d’ailleurs été signés sur le long terme. Ainsi, les loyers ont été récoltés à presque 100% pour la majorité des SCPI, sauf pour celles dont le parc contient essentiellement des immeubles hôteliers : ce taux est de moins de 80%.

L’accompagnement de l’État

Dans son plan de relance de l’économie, l’État a déployé un budget de financement spécialement dédié aux entreprises les plus fortement atteintes par la crise. Des aides financières sont ainsi déployées dans le but de les maintenir à flot et ainsi leur permettre de régulariser leur situation vis-à-vis de leurs débiteurs.

Quels indicateurs pour ces SCPI adossées au secteur hôtelier ?

Le taux d’occupation financier lui aussi a fortement chuté. Quant au rendement, le taux de distribution sur valeur de marché, il est de moins de 2.5% pour certaines de ces SCPI, par exemple pour Aestiam Cap’Hebergimmo (1.43%) et Atream Hôtels (2.37%).

Bon nombre de SCPI demeurent en bonne santé

Nous avons abordé ci-dessus le sujet sur les SCPI fragilisées par la crise. Cependant, la majorité d’entre elles ont maintenu le cap et s’en sortent même avec un excellent rendement, qui est de plus de 6% pour certaines. De nombreuses autres ont réalisé un rendement de plus de 5%. Ce sont les SCPI diversifiées qui ont enregistré ces excellentes performances, c’est-à-dire les SCPI professionnelles ou de rendement.

C’est en plein contexte de crise que ces résultats plus que satisfaisants ont été relevés. En poursuivant sur cette même lancée et en anticipant davantage les risques, ces performances pourraient bel et bien être maintenues si un éventuel troisième confinement avait lieu.

Les SCPI spécialisées dans certains secteurs d’activité s’en sortent également avec un très bon TDVM. Toujours est-il que ces performances ne dépendent pas forcément de la composition du patrimoine, mais surtout des bases et des tactiques implémentées par la société de gestion pour faire face aux périodes d’incertitude.

Par ailleurs, bon nombre de SCPI ont opéré une revalorisation du prix de la part, ce qui traduit leur bonne santé sur le marché pierre-papier, à l’opposé des autres actifs tels que les Organismes de placement collectif immobilier ou OPCI.

Rappel sur les résultats des SCPI pour 2020

Le rendement global pour les SCPI tourne autour de 4%) [...]

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